Spanning augustus 2012 :: Huren wordt steeds duurder

Huren wordt steeds duurder

Tekst: Tijmen Lucie Grafiek en tabel: Geert Reuten

Door alle discussie over de hypotheekrenteaftrek en de huizenmarkt is de aandacht voor de huursector sterk afgenomen, terwijl in Nederland 3,1 miljoen huishoudens een woning huren. Als gevolg van diverse maatregelen van het kabinet-Rutte, zoals de ‘Donnerpunten’ en verlaging van de huurtoeslag, wordt huren steeds duurder. Ook bij het Kunduz-akkoord gaan de huren omhoog.

Huurcijfers

Nederland telt zo’n 3,1 miljoen huurders, wat neerkomt op zo’n 43 procent van het totaal aantal woningen. Verreweg het grootste deel van de huurwoningen is in bezit van de woningcorporaties (2,4 miljoen stuks). Daarmee heeft Nederland de grootste sociale huursector van Europa.

Interessant is nu om te kijken wat de gemiddelde huurlasten zijn en welk deel van het besteedbaar inkomen aan huur opgaat. Helaas zijn hier geen recente cijfers van beschikbaar, want het CBS voert maar eens per drie jaar een woononderzoek uit. Volgend jaar verschijnt pas het onderzoek over de periode 2009-2012.

De cijfers uit 2009 laten zien dat de totale woninguitgaven van huurders 600 euro bedragen, tegen 810 euro voor eigenaren. Voor huurders betekent dit dat zij gemiddeld 23 procent van hun inkomen kwijt zijn aan huurlasten, tegen 16 procent voor woningeigenaren aan hypotheek. Het verschil in percentage komt voor een belangrijk deel door het verschil in gemiddeld inkomen tussen huurders en woningeigenaren. Uit de onderstaande grafiek valt dan ook af te lezen dat maar liefst 80 procent van de mensen in de laagste inkomensgroep huurt.

De cijfers over de periode 2006-2009 zijn echter niet representatief, want in die periode was sprake van een stijging van 13 procent van het gemiddeld netto besteedbaar jaarinkomen van huurders. Nogmaals, voor de periode 2009-2012 zijn deze cijfers nog niet bekend, maar gezien de koopkrachtdaling van de laatste jaren en de stijging van de huurprijzen laat het zich raden dat huurders een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan huurlasten.

Klik op afbeelding voor vergroting

Donnerpunten en huurtoeslag

Voor nieuwe huurders geldt in ieder geval dat zij veel meer voor hun woning moeten betalen. Uit onderzoek van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum van begin 2012 is gebleken dat de huren van vrijkomende sociale huurwoningen de komende jaren fors omhoog gaan. Corporaties zullen hun huren met gemiddeld 13 procent verhogen, wat neerkomt op een toename van gemiddeld 55 euro per maand. Daarbovenop neemt bijna een derde van de corporaties de ‘Donnerpunten’ (extra woningwaarderingspunten) volledig mee bij nieuwe verhuringen. Dit betekent dat de maximale huren in gebieden waar schaarste is – zoals in veel grote steden – met 73 of 123 euro worden verhoogd.

Daarnaast heeft het kabinet-Rutte de huurtoeslag verlaagd (zie onderstaande tabel). Als gevolg van de dit jaar doorgevoerde bezuiniging worden meer dan een miljoen huurtoeslag ontvangende huishoudens geconfronteerd met een daling van hun inkomen van gemiddeld 9,25 euro per maand. Zij moeten daardoor 111 euro per jaar meer huur betalen. Daarbovenop stijgen de huurlasten in 2013 ook nog eens met 3,93 euro per maand door kortingen die eerdere kabinetten al doorvoerden.

De gevolgen van de huurtoeslagverlaging zullen ingrijpend zijn. Het gemiddeld belastbaar inkomen van huurtoeslagontvangers bedraagt slechts 18.431 euro per jaar; hun netto besteedbaar inkomen ligt vanzelfsprekend fors lager. De laagste 20 procent van de inkomensgroepen betaalt nu al gemiddeld bijna de helft van het besteedbaar inkomen aan woonlasten. Vrijwel alle huishoudens met huurtoeslag vallen binnen deze categorie lage inkomens. En 73 procent van hen moet rondkomen van het minimumloon.

Door deze kabinetsmaatregelen zullen alle huurders hun huurquote – het gedeelte van hun inkomen dat ze aan huur besteden – zien stijgen. Huurders met een laag inkomen en huurtoeslag gaan er het meest op achteruit. Bij hen kan het percentage van hun inkomen dat zij aan huur moeten uitgeven oplopen tot maar liefst 28,1 procent. Nu is dat 24 procent. Gemiddeld zullen de huren met bijna 4 procent omhoog gaan in de periode tot 2020, zo heeft het onderzoeksbureau ABF becijferd.

Kunduz-akkoord

Het Kunduz-akkoord, in mei gesloten door VVD, CDA, ChristenUnie, GroenLinks en D66, belooft niet veel beters voor de huurders. De kortingen op de huurtoeslag die voor de komende jaren zijn voorzien gaan naar alle waarschijnlijkheid gewoon door. De verhuurdersbelasting van 600 miljoen euro die in 2013 zou moeten ingaan, zullen de verhuurders proberen door te berekenen aan de huurders, en huurders met een middeninkomen (tussen de 33.000 en 43.000 euro) krijgen een huurverhoging van 1 procent bovenop de inflatie. Ook voor starters en doorstromers belooft het Kunduz-akkoord niet veel goeds. De Donnerpunten blijven immers gehandhaafd en corporaties mogen de huren van vrijkomende woningen verhogen. Zoals uit onderzoek van de Woonbond is gebleken, streven de woningbouw-verenigingen ernaar om dat met gemiddeld 13 procent te gaan doen.

Hypotheekrenteaftrek

Ondanks het koopkrachtverlies waar huurders mee te maken hebben, gaan de huren door de diverse kabinetsmaatregelen fors omhoog. Zo is de huurtoeslag omlaag gegaan en zijn door de Donnerpunten de huren van vrijkomende sociale huurwoningen aanzienlijk gestegen. Daarbij komen mensen met een inkomen van meer dan 34.000 euro niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Aangezien de huren in de vrije sector fors hoger liggen is het voor nieuwe huurders bijna onmogelijk geworden om een woning te bemachtigen, zeker in schaarstegebieden als de grote steden. Ook het Kunduz-akkoord voorziet niet in een redelijker huur-beleid. Mensen met een bescheiden middeninkomen gaan volgend jaar zelfs 1 procent extra betalen voor hun woning. Tegelijkertijd wordt er nauwelijks iets gedaan aan de hypotheekrenteaftrek, terwijl Nederland de hoogste hypotheekschuld ter wereld heeft. Onder het kabinet-Rutte is de subsidie op koopwoningen met nog eens 500 miljoen toegenomen (zie tabel). Omdat de kloof tussen huren en kopen alleen maar groter is geworden, vindt er totaal geen doorstroming plaats. Wil je de woningmarkt uit het slop trekken dan je zul de hypotheekrenteaftrek echt moeten beperken.

Maatregelen huursector door het kabinet-Rutte

• Vanaf 2010 is er een nieuw huurtoewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen. Mensen met een inkomen van meer dan € 34.085 kunnen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (eis vanuit Brussel).
• Het nieuwe verplichte Energielabel wordt meegerekend in de berekening van de huur. Een goed geïsoleerde woning met een hoogrendementsketel, dubbel glas en dergelijke krijgt 25 punten extra in het woningwaarderingssysteem.
• Invoering van de ‘Donnerpunten’, genoemd naar een voorstel van minister Donner (eind 2011 aangenomen), wat neerkomt op 15 tot 25 punten extra voor woningen op plekken waar schaarste is.
• Nieuwe bezuinigingen op de huurtoeslag, waardoor je minder huurtoeslag krijgt als je woning € 366,57 of meer per maand kost.
• Vijf procent extra huurverhoging voor huurders met een gezamenlijk inkomen van € 43.000 of meer, die in een sociale huurwoning wonen. Dit voorstel is voorlopig van de baan.

Wat wil de SP

• De hypotheekrenteaftrek wordt in 10 jaar afgetopt voor hypotheekschulden boven de ? 350.000. Het percentage waartegen kan worden afgetrokken wordt maximaal 42 procent. Zo zorgen we ervoor dat de subsidie weer effectief wordt en de ‘villasubsidie’ verdwijnt.
• Als onderdeel van een stimuleringspakket voor de economie komt een aanzienlijk bedrag beschikbaar voor woningcorporaties, om de bouw van goedkope huurwoningen te versnellen en te verhogen. Deze middelen voor woningcorporaties komen alleen beschikbaar in ruil voor concrete afrekenbare afspraken over de bouw van goedkope huurwoningen.
• Er komt geen extra 5 procent huurverhoging voor inkomens boven de € 43.000. De uitvoering van de huurtoeslag door de Belastingdienst wordt verbeterd. De huurbescherming wordt uitgebreid van € 650 euro naar € 850. De huren mogen jaarlijks niet meer stijgen dan de inflatie.
• De zogenaamde ‘Donnerpunten’ komen te vervallen, waardoor de doorstroming op de huurmarkt bevorderd wordt en de meer aantrekkelijke gebieden voor iedereen bereikbaar worden. De grens van € 34.000 als inkomenseis voor een sociale huurwoning zou ongedaan moeten worden gemaakt; door Europese afspraken aan te passen.

Lees online