SP Tribune 07/2005 :: De huurwoning moet blijven!

Is er leven voor de volkshuisvesting na de brute ingrepen van de regering?

De huurwoning moet blijven!

De woningbouwproductie is ingestort en de wachttijden voor een huurhuis nemen razendsnel toe. Het terugtreden van de overheid heeft kortom diepe sporen nagelaten in volkshuisvesting. Toch ziet een aantal betrokkenen ook lichtpuntjes in de nieuwe ordening. “We gaan nu verstandiger met ons geld om.”

Tekst: Paulus Jansen

Illustratie: Gideon Borman / www.immitz.nl

Staatssecretaris Enneus Heerma (CDA) startte vijftien jaar geleden een achteraf gezien historische operatie, toen hij besloot om de financiële banden met de woningcorporaties door te snijden. Tot dat moment stond de rijksoverheid borg voor goedkope leningen aan de woningcorporaties, die in de praktijk bijna eenderde van hun rentelast vergoed kregen uit Den Haag. De “brutering” was een van de acties van het kabinet Lubbers III in het kader van de terugtredende overheid. In één klap werden de uitgaven van de paragraaf volkshuisvesting in de begroting van het ministerie van VROM een factor drie kleiner.

Heerma werd onder Paars I opgevolgd door Dick Tommel (D66), die het gemeentelijke toezicht op de woningcorporaties verving door een systeem van zelfregulering. Diens opvolger Johan Remkes (VVD) wilde onder het motto “mensen, wensen, wonen” de woningcorporaties dwingen om in tien jaar tijd 500.000 van hun woningen te verkopen. Het einde van Paars betekende vervolgens allerminst een koerswijziging. Henk Kamp (VVD) – later gepromoveerd naar Defensie – nam het huurbeleid op de middellange termijn op de schop. De hoogte van de huur moet straks niet langer bepaald worden door puntentelling die in 1974 is ingevoerd, maar door de marktwaarde van de woning. Daarmee zijn we in het heden van minister Sybilla Dekker (VVD) beland, die in oktober 2004 een plan lanceerde om alle huurwoningen met een marktwaarde van 130.000 euro en hoger te liberaliseren, waardoor de huurbescherming voor deze woningen op termijn zal verdwijnen.

Wat zijn de effecten van vijftien jaar brutering en andere brute ingrepen op de sociale huurmarkt? Wij spraken erover met vier praktijkmensen die al vijfentwintig jaar in de sector werkzaam zijn.

“De plannen van de minister zijn een fundamentele inbreuk op de gelijke behandeling van huurders en kopers”

Johan Klinkenberg is directeur van Bo-ex, met zesduizend woningen een middelgrote woningcorporatie in de gemeente Utrecht. In het verleden had hij het regelmatig aan de stok met bewonerscommissies opgezet door de SP, maar onlangs besloot Klinkenberg zich aan te sluiten bij het platform “Stop Dekker”, opgericht door een aantal lokale bewonersorganisaties en politieke partijen, waaronder de SP. Opmerkelijk?

“Dat valt wel mee. De plannen van de minister zijn een fundamentele inbreuk op de gelijke behandeling van huurders en kopers. De minister wil dat de woningcorporaties straks 250 miljoen euro per jaar gaan bijdragen aan de huursubsidie, die tot nu toe uit de algemene middelen betaald werd. Net als de hypotheekaftrek. In ruil daarvoor mogen we dan de huren extra verhogen. Maar het huidige huurstelsel voldoet prima voor ons. Wij zitten gemiddeld op 72 procent van de wettelijk maximale huur, dat biedt voldoende speling. Dit jaar verhogen we de gemiddelde huur met 1,3 procent, dat is 0,1 procent meer dan de inflatie. Ook de komende drie jaar blijven we flink matigen, vooral omdat onze huurders op dit moment ook weinig te besteden hebben. Als Dekker straks een greep in onze kas mag doen van de Tweede Kamer kost ons dat naar schatting één miljoen per jaar, ruim 160 euro per huurder. Daar gaat je huurmatiging.”

Klinkenberg wordt bijgevallen door Piet de Vrije, directeur van de Veenendaalse woningcorporatie Patrimonium. Na de publicatie van de liberaliseringsplannen van minister Dekker liet hij via opinieartikelen in een aantal regionale dagbladen luid en duidelijk weten niets te zien in haar huurbeleid.

“De huren hoeven helemaal niet omhoog voor de corporaties. Wij vragen nu gemiddeld 70 procent van de maximaal toegestane huur en hebben een kerngezonde bedrijfsvoering. Als de huizen met een WOZ-waarde boven de 130.000 euro in de vrije huursector terecht komen verliezen in één klap de huurders van alle eengezinswoningen die sinds 1970 zijn gebouwd hun huurbescherming. Ik vind dit uitermate asociaal.”

“De brutering heeft ons jarenlang weerhouden van investeringen in nieuwe projecten”

In 1993 zijn de financiële banden tussen rijk en corporaties doorgesneden. Was dat een zegen of een gesel?

De Vrije: “Het heeft in ieder geval een cultuurschok veroorzaakt. In de jaren ‘70 en ‘80 waren de corporaties vooral bouwmachines, die samen met de gemeenten zoveel mogelijk huizen wegzetten. Over het toekomstig beheer werd nog nauwelijks bedrijfsmatig nagedacht. Dat kunnen we ons nu niet meer permitteren. Per saldo denk ik dat we nu wel een stuk verstandiger omgaan met ons geld.”

Klinkenberg is wat kritischer: “De brutering heeft Bo-ex acht jaar lang weerhouden van investeringen in nieuwe projecten: de financiële middelen waren daartoe niet toereikend. Wij hebben veel gebouwd in de jaren zeventig, toen het rijk vanwege bezuinigingen de rijksleningen verving door marktleningen. Bij de brutering kregen de corporaties een relatief lage afkoopsom voor deze marktleningen. Dat pakte voor Bo-ex dus slecht uit.”

Toch ziet ook Klinkenberg in de afschaffing van de brutering het voordeel dat de corporaties doelmatiger moeten werken, professioneler zijn geworden. “Vroeger was het strategisch gedrag gericht op het binnenhalen van zoveel mogelijk subsidie, niet op een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement.”

Ton Jochems, directeur van de SSH in Utrecht, een van de grootste woningcorporaties op het terrein van studentenhuisvesting, denkt er net zo over: “Doordat we nu op eigen benen staan zijn we scherper gaan opereren en ook veel klantvriendelijker geworden. Er zijn inmiddels honderd corporaties die het KWH-label mogen voeren, dat is een onafhankelijke maatstaf voor een goede bedrijfsvoering. Je rapportcijfer wordt bepaald door de mening van je huurders. Ook hebben de corporaties, gedwongen door de verzelfstandiging, hun financiële huishouding inmiddels goed op orde.”

“De gemeente Veenendaal heeft nog maar één medewerker volkshuisvesting”

Het huishoudboekje mag dan goed in orde zijn – anderen zeggen: de corporaties bulken van het geld – maar de bouw van sociale huurwoningen heeft inmiddels een historisch dieptepunt bereikt. Afgelopen jaar werden er zo’n 14.000 nieuwe woningen gebouwd door de corporaties, een halvering in tien jaar tijd. Waar komt dat door?

Volgens Klinkenberg is er een directe relatie met de terugtrekkende overheid: “In het verleden was de subsidie gekoppeld aan contingenten. Dat liep via de gemeenten, die er groot belang bij hadden om hun contingent op te maken. Tegenwoordig zijn de corporaties veel voorzichtiger, en bouwen dus minder.”

De Vrije: “Dat ligt niet aan het ontbreken van geld en ook niet aan de brutering. Als grootste oorzaak van de stagnatie van de nieuwbouw zie ik de uitholling van het ambtelijk apparaat. Na de brutering was er voor gemeenten geen eer meer te behalen aan het binnenhalen van contingenten en de bijbehorende potten met geld. Daardoor zijn de afdelingen volkshuisvesting ontmanteld. Veenendaal, een gemeente met 60.000 inwoners, heeft nog één medewerker volkshuisvesting. Dat geloof je toch niet?”

Jochems: “We hebben de grond er niet voor. Op dit moment is het corporaties niet toegestaan om strategisch grond aan te kopen voor de langere termijn, als die grond nog niet belegd is met concrete bouwplannen. Op die manier vissen de corporaties voortdurend achter het net ten opzichte van de projectontwikkelaars die dat wél kunnen en bovendien meer kunnen betalen. Als de gemeente in een later stadium afspraken maakt met de ontwikkelaars over de bouwproductie komt daar op deze manier natuurlijk geen groot contingent sociale bouw op het programma te staan. De gemeenten zelf hebben trouwens ook financieel belang bij een hoog aandeel koopwoningen, want die leveren meer geld op waarmee de collectieve voorzieningen van een wijk betaald kunnen worden. Bij een huurwoning is de grondopbrengst misschien 20.000 euro, bij een koopwoning op een gelijk stukje grond al snel het dubbele.”

SSH en Rabo bouwen studentenappartementen voor de maximale huurprijs

Toch is de SSH een opmerkelijke uitzondering op de ingestorte nieuwbouwproductie. Jullie bouwen twee keer zo véél als een paar jaar terug. Hoe is dat gelukt?

Jochems: “We zijn sinds enige tijd bezig met de ontwikkeling van studentencomplexen op de Uithof, het universiteitsterrein. Voordeel is dat we dan gebruik kunnen maken van grond die in het bezit is van de universiteit, en die ons tegen kostprijs ter beschikking wordt stellen. Dat scheelt een slok op een borrel. Verder hebben we bij de twee laatste projecten geld aangetrokken van andere, rijkere woningcorporaties. We gebruiken daarvoor de constructie van een commanditaire vennootschap. Achttien corporaties hebben als stille vennoot ieder een miljoen euro ingebracht. Ze krijgen daarvoor gegarandeerd twee procent rente per jaar terug. Wij dragen het risico en zorgen voor het beheer van de eenheden.”

“Een andere manier om extra eenheden beschikbaar te krijgen is het tijdelijk gebruik van oude bejaardenhuizen, kantoren, woningcomplexen die op de nominatie staan om gesloopt of gerenoveerd te worden. In vijf jaar tijd hebben we op die manier een bestand van zevenhonderd tijdelijke kamers opgebouwd, waarbij we samenwerken met andere corporaties, maatschappelijke instellingen maar soms ook met commerciële partijen. Het zou trouwens wel gunstig zijn voor de exploitatie als de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur verruimd worden, want nu moet je tamelijk hoge investeringen terugverdienen in twee tot vijf jaar.”

“Een laatste manier om extra huurwoningen te bouwen is de samenwerking met commerciële marktpartijen. Wij gaan samen met zustercorporatie Bo-ex en Rabo Vastgoed waarschijnlijk duizend extra zelfstandige studenteneenheden bouwen. Dertig procent wordt verkocht, zeventig procent gaan we kostendekkend verhuren tegen honderd procent van de maximale puntprijs. Zo kunnen we zonder een cent subsidie toch extra eenheden bouwen. Een stuk duurder dan een gewone studentenkamer van de SSH, dat wel. Maar ook een stuk groter en luxer, en veel goedkoper dan de huur die je voor zo”n appartement op de particuliere markt betaalt. Per saldo denk ik dat de studenten in onze stad daarmee gebaat zijn!”

“In plaats van zestien dure grondgebonden woningen bouwen we nu 48 betaalbare appartementen”

Daarmee is de naam gevallen van Rabo Vastgoed. Een volle dochter van Rabo Nederland NV, opgericht in 1978 ten behoeve van “risicodragende investeringen in vastgoedontwikkeling”. Zonder veel tamtam is Rabo Vastgoed inmiddels goed voor de bouw van duizend woningen per jaar, waarmee ze samen met Bouwfonds Woningbouw de koppositie bezet bij de Nederlandse projectontwikkelaars. Volgens regiodirecteur Anneke Bochem wil Rabo Vastgoed de komende jaren doorgroeien naar vijfduizend woningen, in alle prijsklassen.

In alle prijsklassen? Ik zie op dit moment alleen maar peperdure koopwoningen in de krant staan!

Bochem: “Rabo Vastgoed richt zich op een heel brede groep klanten, we bouwen huizen van 140.000 euro maar ook van meer dan een miljoen. In dat opzicht verschillen we niet van de Rabobank. Die richt zich ook op een brede doelgroep. Voor Rabo Nederland is de betrokkenheid bij woningbouwontwikkeling een manier om binnen te komen bij een nieuwe groep consumenten, waarmee we een duurzame relatie willen opbouwen.”

Waarom ziet Rabo Vastgoed brood in de onderkant van de koopsector?

“Op dit moment is er een grote groep starters en doorstarters op de woningmarkt die best wel iets zouden willen kopen, als er betaalbaar aanbod was. Daar zit dus een gat in de markt. In de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn starten we binnenkort met 48 drie-kamerappartementen met een woonoppervlak van 70m2 en een mooi terras en een plaats in een afgesloten parkeergarage, voor prijzen van 140.000 tot 160.000 euro. Aanvankelijk zouden op die plek zestien dure grondgebonden woningen gebouwd zijn, maar we hebben met de gemeente afgesproken voor dezelfde grondopbrengst 48 betaalbare appartementen te bouwen. Daar is een enorme vraag naar.”

“Het project MAX dat we samen met de woningcorporaties SSH en Bo-ex ontwikkelen bestaat uit nog kleinere zelfstandige wooneenheden van dertig tot veertig vierkante meter vloeroppervlak. De huur zal waarschijnlijk tussen de driehonderd en vierhonderd euro per maand liggen, op het niveau van het wettelijke maximum. Dat is veel als je het vergelijkt met de huur die je betaalt op een gesubsidieerde studentenkamer, maar zeer aantrekkelijk in vergelijking met de huren die je op de particuliere kamermarkt betaalt. Bovendien huur je voor dat geld een eigen woning met keukentje en badkamer. Ik heb zelf de laatste jaren van mijn studietijd in zo'n flatje gewoond, die waren toen al zeer geliefd. Ook de koopflats denken we gemakkelijk kwijt te kunnen raken. We hebben uitgebreid onderzoek laten doen naar de woonwensen van de Utrechtse studenten. Voor de groep die enkele jaren op dezelfde plek wil blijven wonen, kan kopen aantrekkelijk zijn. De hypotheekaftrek kan tot vijf jaar in de toekomst afgetrokken worden, wanneer iemand inmiddels is afgestudeerd en een baan heeft.”

“In veel gemeenten is er nog maar één corporatie en dat leidt al snel tot zelfgenoegzaamheid”

Het is opmerkelijk dat bijna alle vernieuwende initiatieven in de corporatiewereld ondernomen worden door kleine en middelgrote corporaties. Een van de effecten van de verzelfstandiging van de sector is een sluipende schaalvergroting. Er zijn inmiddels een aantal regionaal of zelfs landelijk opererende corporaties met meer dan 50.000 woningen, die vooral in het nieuws komen door trammelant met hun huurders. Onze gesprekspartners, die zelf allemaal aan het hoofd staan van een middelgrote corporatie hebben niet zo”n behoefte om hun collega's af te vallen. Maar voor een goede verstaander is de boodschap duidelijk. De Vrije, die met Patrimonium aan te weg timmert met ouderenhuisvesting, verbeterd beheer van flatcomplexen en individuele aanpassingen in huurwoningen: “Wij hebben zelf zesduizend woningen, allemaal in Veenendaal. Dat betekent dat je bezit om de hoek staat en de contacten met de huurders eenvoudig zijn. Een ander nadeel van de schaalvergroting is dat er straks niets meer te kiezen valt. In veel gemeenten is er nog maar één corporatie en dat leidt al snel tot zelfgenoegzaamheid. Wij zijn dus heel content met onze huidige omvang.”

Klinkenberg: “Bo-ex is zelf vijftien jaar geleden ontstaan uit een fusie van twee corporaties. We beheren nu zo'n 7.000 wooneenheden en daar kan best nog wel wat bij. Maar ik ben niet zo”n voorstander van fusies waarbij Jan en alleman betrokken is. Wij trekken net zo goedkoop geld aan als de grote corporaties, hebben een lagere overhead en zitten dichter bij het vuur.”

Jochems: “In Utrecht wordt de huurdersprijs voor de beste corporatie al jarenlang verdeeld tussen Bo-ex, SSHU en Groenrand, de drie kleinste corporaties. De twee grote partijen Mitros en Portaal strijden om de poedelprijs. Dat zegt natuurlijk wel iets.”

Overheidstoezicht heeft weinig om het lijf

Vanuit de Tweede Kamer is de laatste jaren de roep om een verscherpt toezicht op de corporaties luider en luider geworden. Is dat terecht?

Klinkenberg beaamt dat het toezicht van de minister in de praktijk weinig om het lijf heeft. Hij ziet daarom wel wat in het versterken van de positie van de gemeenten, bijvoorbeeld door hen een gekwalificeerd adviesrecht te geven op belangrijke besluiten over investeringen en beheer. Bo-ex heeft al op vrijwillige basis dergelijke afspraken gemaakt met zijn huurdersorganisatie STOK. Bij meningsverschillen zou een geschillencommissie als arbiter kunnen optreden, zoals voorgesteld door de commissie De Boer.

De Vrije zou graag de actieve betrokkenheid van zijn eigen bewoners versterken: “Tot medio jaren ’90 waren we een woningbouwvereniging. Na het aannemen van de initiatiefwet van Adri Duivesteijn (PvdA, red.) op het overleg huurders-verhuurder zijn we een stichting geworden en is er een aparte stichting opgericht die de belangen van onze huurders vertegenwoordigt. Net als veel andere maatschappelijke organisaties hebben we last van de toenemende werkdruk binnen veel huishoudens, omdat beide partners een baan hebben. Daardoor vergrijzen de bewonerscommissies, dat is een punt van zorg. Wij proberen in onze grote hoogbouwcomplexen de bewonerscommissies een steuntje in de rug te geven door de aanstelling van een parttime toezichthouder in iedere flat. Dat versterkt de sociale structuur en is een basis voor een grotere betrokkenheid.”

“De volkshuisvesting wordt straks een sterfhuis”

Wat missen de sociale en commerciële huisvesters bij de overheid anno 2005?

Klinkenberg: “Lef. Toen ik in 1977 na mijn studie aan de slag ging als projectleider bij Patrimoniums Woningstichting in Rotterdam was daar wethouder Van der Ploeg (PvdA) net begonnen met zijn grote aankoopactie van 27.000 particuliere huurwoningen. Die man had gewoon het lef om 27.000 uitgewoonde huizen op te kopen in verband met de stadsvernieuwing. Hij wist op dat moment nog helemaal niet hoe hij dat zou gaan betalen, zijn opvolger heeft de rekening vooral doorgeschoven naar de woningcorporaties. Maar het is hem gelukt!”

Bochem: “Doelgerichtheid op een resultaat. Als de woningbouwproductie snel omhoog moet, zal de regeldichtheid omlaag moeten. Bij een bouwproject zit je op zijn minst 42 weken te wachten tot de vergunningen in orde zijn, ook al doet de gemeente er alles aan om zo snel mogelijk te verwerken. Gaat er iemand in beroep dan kan het nog veel langer duren. Nu is er weer het probleem van de luchtverontreiniging, waardoor bouwplannen worden opgehouden. Al die wetgeving wordt met de beste bedoelingen gemaakt, maar we moeten uitkijken dat we niet ten onder gaan aan regelzucht.”

De Vrije: “Betrokkenheid bij de mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. De volkshuisvesting wordt straks een sterfhuis. Een vorige bewindsman – VVD’er Remkes – schrapte de term volkshuisvesting uit alle overheidsstukken. Hij hield niet van dat ‘volks’, terwijl de naam van zijn partij – de Volkspartij voor Vrijheid en Democratie – anders doet vermoeden. Minister Dekker, ook VVD, brengt de volkshuisvesting terug tot huisvesting voor de armen. In plaats daarvan zou de overheid moeten samenwerken met de corporaties om de herstructurering aan te pakken, de integratie te bevorderen en de ouderenhuisvesting te verbeteren.”