Tribune 1/2010 :: Het kan dus wel!

Reportage

In Doesburg bouwen ze betaalbaar

Het kan dus wel!

De nieuw te bouwen wijk Beinum-West in Doesburg is de samenleving van de toekomst, meent SP-wethouder Willem Bouman. Uniek is dat driekwart van de woningen onder de noemer betaalbaar valt en dat er geen projectontwikkelaar aan te pas komt. Bouman: “Als we dit hier realiseren, doen we iets heel goeds.”

Tekst: Maja Haanskorf Foto's: Rob Voss

SP-wethouder Willem Bouman: “Nu bouwen we voor de wensen van inwoners van Doesburg, en dat betekent veel betaalbare woningen

In de fraaie vergaderzaal van het monumentale Doesburgse stadhuis glunderen projectwethouder Frans Hofman (D66) en ambtelijk projectleider André Putker van trots. Op de grote tafel staat de laptop klaar met een flitsende presentatie van de nieuw te bouwen wijk Beinum-West. Als het aan hen ligt, gaat de eerste spade morgen de grond in, of liever nog vandaag. Maar ja, de zaak ligt even stil, op last van de rechter. “Daar komen we zo op,” zegt Putker, “eerst het plan.” Doesburg gaat een wijk bouwen waar driekwart van de woningen in de categorie goedkope en betaalbare woningen valt: ruime een-gezinswoningen voor 145.000 euro en tweekappers voor 172.000 euro.

Vijfenzeventig procent van alle woningen is koopwoning. Een kwart zal bestaan uit vrije kavels, die in de wijk liggen. Een perfecte mix van alle doelgroepen, een “samen-leving van de toekomst”, zoals wethouder Willem Bouman van Volkshuisvesting zegt. Ook nog eens een wijk die ruim is van opzet en waar gedacht is aan groen en speelmogelijkheden.

“Als gemeente niet uit onmacht achter de projectontwikkelaars aanlopen”

Willem Bouman is bijna acht jaar wethouder in Doesburg: “We hadden daarvóór steeds een paarse of een CDA/VVD-meerderheid. Hun redenering was dat er in Doesburg verhoudingsgewijs veel te veel sociale huurwoningen waren. Om meer op het landelijk gemiddelde te komen, moesten er meer welgestelde mensen naar Doesburg gelokt worden door middel van dure woningbouw. Ik heb dat altijd een zeer bedenkelijke bevolkingspolitiek gevonden. Je kunt wel raden wat het gevolg daarvan is: nieuwe dure wijken, die erg eenzijdig samengesteld zijn en tegelijk Doesburgers met een minder dikke portemonnee die nóg langer op een betaalbare woning moeten wachten. Nu bouwen we voor de wensen van inwoners van Doesburg, en dat betekent veel betaalbare woningen – zowel huur als koop. In Beinum-West zijn het relatief veel koopwoningen; in bestaande wijken zorgen we voor meer huurwoningen. Echt een breuk met het verleden.”

Nog voordat er ook maar een huis staat, krijgen de Doesburgers verzoeken van andere gemeenten in de regio en van woningbouwcorporaties om hun succesverhaal te komen vertellen. Want hoe krijg je zo’n kwaliteit-prijsverhouding voor elkaar? “Eigen grond, dat is de eerste stap”, zeggen ze in Doesburg. “Kijk,” legt Hofman uit, “als je met een projectontwikkelaar in zee gaat, lukt dit niet. Die wil overal winst op maken. Dat begint al met de grond. Die heeft hij in eigendom en verkoopt-ie met winst aan de bouwpoot van zijn eigen bedrijf. Als gemeente zie je dit soort interne transacties vaak niet eens. Vervolgens moet er winst worden gemaakt op de woningen, die tegen marktwaarde worden verkocht. Terwijl wij nu tegen kostprijs verkopen.” Dat klinkt simpel, maar er komt nog heel wat meer bij kijken, zoals een goede samenwerking met een woningcorporatie, een doortimmerd stedenbouwkundig plan, inspraak van de bevolking en een bijzonder proces van aanbesteding van de bouw. “Dat hebben wij als gemeente allemaal in eigen hand gehouden”, verklaart Hofman.

“Het komt erop aan dat je als kleine gemeente zélf genoeg kennis hebt”, valt Willem Bouman zijn collega bij. “Vaak zie je dat gemeentes uit onmacht maar achter de projectontwikkelaars aan lopen. Dat wilden wij niet.”

Met het aantreden van het nieuwe college, drieënhalf jaar geleden, is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) opgelegd aan het gebied in Beinum-West. Putker: “Hiermee voorkom je dat projectontwikkelaars er grond aankopen. Grondeigenaren die hun bezit willen verkopen, zijn verplicht dit eerst aan de gemeente Doesburg aan te bieden. De gemeente bezat al een stuk grond in Beinum-West en heeft voor bijna 1 miljoen euro terrein bijgekocht van boeren.” Hiermee kwam de weg vrij om gehoor te geven aan de wens van het college om tweehonderd betaalbare woningen te bouwen”, vult Hofman aan. “Vanaf toen is het snel gegaan”, laat Putker zien.” Er is een structuurplan gemaakt voor het gebied, waarbij onderzoek is gedaan naar alle aspecten, zoals bodem, water, geluidsoverlast, bedrijvigheid, milieu, noem maar op. Daaruit kwam onder andere dat het raadzaam was zo ver mogelijk van het beschermde natuurgebied bij de IJssel en de uiterwaarden weg te blijven en dichter bij bestaande bebouwing aan te sluiten. Ook is er door bureau Companen onderzoek gedaan naar de demografische ontwik-keling van Doesburg en de regio, om de woonbehoefte tot 2020 vast te stellen.

De conclusie luidde dat er ongeveer vijfhonderd woningen nodig waren, waarvan een deel in de vorm van een-gezinswoningen in het buitengebied. Die komen in Beinum-West. De overige woningen, waaronder ook appartementen, komen dichter bij de binnenstad.”

“Wat je niet moet vergeten,” meent Hofman, “is dat er tegenwoordig minder mensen in één huis wonen. Ook daardoor heb je meer woningen nodig.” De behoefte aan woningen voor starters is evident. Hofman: “In Doesburg dreigt vergrijzing. Voor jonge mensen zijn er geen betaalbare woningen, dus trekken ze weg. Dat leidt er weer toe dat het voorzieningenniveau terugloopt. Winkels verdwijnen bij gebrek aan voldoende klandizie. Als het aan hen lag, zouden we nog meer bouwen.”

D66-wethouder Frans Hofman (links) en André Putker van de gemeente(rechts) zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van het plan voor Beinum-West

“Ze concurreerden dus niet op prijs, maar op kwaliteit”

Tegenstanders van de nieuwe wijk voeren aan dat er maar acht nieuwe woningen per jaar nodig zijn om aan de lokale behoefte te voldoen. “Onzin”, menen de mensen van de gemeente. “Het onderzoek van Companen deugt. Van de honderd inschrijvingen tot nu toe voor Beinum-West komen de meeste van Doesburgers. Daarnaast zijn er mensen uit de regio die hier willen wonen. Dat zijn vaak jongeren, die eerder tegen hun zin zijn weggegaan en nu de kans aangrijpen om terug te komen.”

In Beinum-West krijgen inwoners van Doesburg en mensen met een economische binding wel voorrang bij de toewijzing. Bouman: “Wat wij in feite doen is investeren in de mensen van Doesburg.

We komen tegemoet aan de woonwensen van de Doesburgers zelf. We hebben afscheid genomen van de oude politiek.”

De gemeente legde contact met woningcorporatie Woonservice IJsselland, die de woningen moest gaan ontwikkelen en verkopen. Vooral de opdracht aan potentiële bouwers was uniek, volgens Hofman: “Uit een lange lijst hebben we zes bouwers uitgenodigd op een gezamenlijke bijeenkomst. Dat vonden ze al raar, want normaal voer je een-op-een-gesprekken. Nog vreemder was dat we hen vroegen een ontwerp te maken op basis van een al vastgestelde prijs. Ze concurreerden dus niet op prijs, maar op kwaliteit. Het beste ontwerp zou winnen. Er is niemand die dat zo doet, daarin zijn we absoluut uniek.”

Voor de beoordeling van de ontwerpen stelde de gemeente een ‘kwaliteitsteam’ samen. Naast vertegenwoordigers van gemeente en IJsselland was ook de welstandscommissie vertegenwoordigd. Putker: “Nu eens niet als waakhond achteraf, die een ontwerp moet goed-keuren, maar juist vooraf als medebeoordelaar. Ook dat is efficiënter.”

Uiteindelijk kwam De Veluwezoom Didam als winnaar uit de bus. “Die had de meeste punten weten te scoren op zaken als duurzaamheid, marktwaarde en beeldkwaliteit”, zegt Putker. In het voorjaar van 2009 startte IJsselland de inschrijving voor woningen. En op 1 november zou de bouw beginnen. Die is nu uitgesteld in afwachting van een rechtszitting: de Stichting tot Behoud van de Stadsweiden vecht de rechtmatigheid aan van de ontheffing van de Flora- en faunawet die de gemeente heeft gekregen. De stichting verzet zich heftig tegen de bouw van woningen die een einde maken aan het vrije uitzicht van een aantal bewoners van de reeds bestaande wijk in Beinum. “Ze voeren alles aan”, verzucht Putker, “van verlies van uitzicht, aantasting van privacy, daling van de waarde van hun huis tot het schenden van de broedplaats van een steenuil.”

Willem Bouman: “Hun goed recht, maar ik ga ervan uit dat het om uitstel gaat en niet om afstel. Van tevoren hebben we omwonenden en toekomstige bewoners betrokken bij de plannen. Daar is bijvoorbeeld uitgekomen dat er veel groen komt tussen de bestaande en de nieuwe wijk. Dat was ook een breuk met het verleden: mensen in een vroeg stadium écht betrekken.”

“Deze wijk is voor ons de enige kans om in Doesburg te blijven wonen"

In het moderne kantoor van Woonservice IJsselland vertelt vastgoedmanager Rik ter Welle dat de gemeente en zijn corporatie een echt team zijn geworden na het vaststellen van de grondprijs. “Al meteen gingen de onderhandelingen daarover. Dat vond ik wel jammer, ik had het liever eerst gehad over zaken als energiebesparing en duurzaamheid. We waren wel snel akkoord over het bouwen tegen stichtingskosten. Door huizen te verkopen met Koopgarant, geven we 20 tot 35 procent korting op de marktwaarde. Wanneer een eigenaar zijn woning wil verkopen, moet hij dat doen aan ons. Is de woning meer waard geworden, of minder, dan verdelen we het verschil. Zo kunnen we woningen behouden voor de doelgroep. Als corpo-ratie zijn wij de ontwikkelaar. Vroeger was een corporatie vooral taakstellend: hij moest huizen bouwen. In Doesburg zijn wij eigenlijk de enige corporatie, met een bestand van tweeduizend woningen.” Ter Welle is enthousiast over de “optimale samen-werking met de gemeente”, waarvan beide partijen veel hebben geleerd. “Vaak lopen projecten vast op knelpunten in de samenwerking”, weet hij. Ter Welle is tevreden over de manier van selectie van een bouwer. “Je moet wel vertrouwen dat ze de gangbare kwaliteit leveren, want in details kun je niets veranderen.”

Woningbouw als antwoord op de crisis

Het beoogde terrein straalt deze nazomerse dag een vredige landelijkheid uit. Aan de ene kant begrensd door vrijstaande huizen van de al bestaande wijk, aan de andere kant door het land van boer Breukink en de Provinciale Weg. “Deze bomen en deze sloot,” wijst Ter Welle, “laten we natuurlijk zoals het is. Het vormt een perfecte groene afscheiding. Ook in de wijk komt veel groen. Volgens Ter Welle zal de verkoop van de huizen geen probleem zijn, ook niet in deze crisistijd. “Als we dit niet kunnen vermarkten, is er in Nederland een groot probleem”, meent hij. Net als Willem Bouman ziet hij dit project eerder als een antwoord op de crisis. “Je haalt met deze wijze van betaalbaar bouwen de scherpe pieken en dalen in de markt weg”, verklaart Bouman: “Als we dit hier realiseren, doen we iets heel goeds.” Dat vinden zeker ook de potentiële kopers, zoals John Reinders en Lonneke Schoonen. Het stel heeft trouwplannen en een kinderwens. “Deze wijk is voor ons de enige kans om in Doesburg te blijven wonen. Want hier zijn geen betaalbare woningen voor starters.” Ze huren nu een bovenwoning van een particulier, maar moeten er binnenkort uit. “De eigenaar wil het huis zelf in gebruik nemen. We hopen dus dat er snel gebouwd gaat worden.” Dat de bouw nu stil ligt, baart hen wel zorgen. “Het maakt je onzeker”, meent Schoonen. Ze begrijpen de tegenstanders wel, want sommige verliezen hun vrije uitzicht. “Maar het is belangrijk dat jonge mensen in Doesburg kunnen blijven, anders verdwijnen hier alle voorzieningen.”

Lees online