Wat zou u als huurder liever hebben: een huisbaas die uw woning isoleert of een huisbaas die een icoon aanschaft?

De ombouw door woningcorporatie Woonbron van de SS Rotterdam, een voormalige oceaanstomer van de Holland Amerika Lijn, tot onder meer hotel, congrescentrum en theater hoort volgens Paulus Jansen, woordvoerder Wonen van de SP in de Tweede Kamer, niet thuis bij sociale verhuurders. Hij stelt dat het project niet beantwoordt aan vijf randvoorwaarden waaraan verbreding van de kerntaken van corporaties naar zijn mening moet voldoen.

Natuurlijk is het prima wanneer corporatiedirecteuren meer willen doen dan hun huurders een fatsoenlijk dak boven het hoofd te bieden. Dat streven past naadloos in de traditie van honderd jaar sociale volkshuisvesting. De leefbaarheid van complexen is gebaat bij een goed beheer, het stimuleren van zelforganisatie bij de bewoners, het aanpakken van onmaatschappelijk gedrag en tegelijkertijd het scheppen van de voorwaarden voor resocialisatie van de plegers van dat onmaatschappelijk gedrag. Ook de samenwerking tussen corporaties en andere maatschappelijke instellingen in de zorg, welzijn, onderwijs is niets nieuws onder de zon.

Een brede aanpak wil echter niet zeggen dat er geen enkele grens gesteld mag worden aan de initiatieven van een corporatie. De investering van 175 miljoen euro in een cruiseschip overschrijdt die grens. De minister van wonen kijkt al anderhalf jaar glazig terug wanneer haar de vraag gesteld wordt hoe zij de maatschappelijke verankering van de woningcorporaties wil verbeteren en hun speelveld denkt af te bakenen. Hierbij doe ik vijf voorstellen voor het thema ‘inkadering speelveld’.

Relatie kerntaken De eerste randvoorwaarde voor verbreding is dat de uitvoering van de kerntaken prima in orde is. Dus geen zesje, maar een acht. Die kerntaken zijn: het bouwen en beheren van betaalbare en duurzame woningen voor de doelgroep, die wat mij betreft bestaat uit huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Waarom een ruime definitie van de doelgroep? De middenklasse is de ruggengraat van de sociale structuur en gemengde wijken vormen de beste basis voor het verheffen van de onderklasse. Er is ook niets op tegen als mensen met een inkomen van 40.000 euro in een sociale huurwoning van 600 euro per maand blijven wonen. Ze verwonen dan nog steeds een stuk meer dan een eigenaar-bewoner die twintig jaar geleden een premie-A woning op de kop tikte.

Bijzondere zorg moet besteed worden aan de meest kwetsbare woningzoekenden van de doelgroep. De ex-psychiatrische patiënten, daklozen en voormalige bajesklanten die niet zo lekker in de markt liggen. Een te gering aantal corporaties maakt zich op dit terrein zeer verdienstelijk.

Een volgende voorwaarde is dat nevenactiviteiten een verband hebben met de kerntaak van de corporatie. De bouw en exploitatie van een buurthuis in een wijk met voornamelijk huurwoningen voldoet aan die eis, de bouw en exploitatie van een schouwburg niet. Een sportveldje tussen de woningen kan in principe wel, een topsportcentrum niet. Dat laatste voorbeeld is niet fictief, maar Rotterdamse praktijk.

In proportie Ook moet er sprake zijn van proportionaliteit. Ik lig er niet van wakker als een corporatie vijf of desnoods tien procent van zijn investeringsruimte gebruikt voor nevenactiviteiten. Mits het gaat om maatschappelijk nuttige nevenactiviteiten natuurlijk. Maar vijftig procent? Toch komt dat voor: bij een aantal grotere corporaties die deelnemen in de Aedex-vastgoedindex is het zelfs eerder regel dan uitzondering. In 2007 investeerden deze corporaties, die goed zijn voor een derde van de sociale huursector, op een totale investeringsruimte van 1,2 miljard euro maar liefst 586 miljoen euro in bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed. Bijna de helft van hun investeringsruimte dus. Dat lijkt op de slager die zijn winkel uitbreidt met een meubelhal, omdat zijn zwager opschept dat hij daarmee in no-time is binnengelopen. Dat blijkt achteraf vaak toch anders te liggen.

Nog een voorwaarde. De risico’s moeten redelijk verdeeld zijn. Steeds meer corporaties gaan zich bezig houden met de bouw en het beheer van schoolgebouwen en buurthuizen, wat vroeger gezien werd als een overheidstaak. Anders dan een kantoor op een A-locatie is een school in een woonwijk gewoonlijk een tamelijk incourant gebouw. Als de onderwijsmethode verandert of de leerlingenaantallen teruglopen, zal het lastig zijn om het gebouw tegen de begrote huuropbrengst aan derden te verhuren. Bij de gebruikelijke contractvorm van 5+5 jaar ligt dit risico volledig bij de corporatie. In dat geval draaien de huurders van de corporatie, gewoonlijk het minst draagkrachtige deel van een gemeente, op voor de eventuele zeperd. In de rijke koopwijk een kilometer verderop wordt dat risico niet door de bewoners gedragen. Niet zo redelijk, lijkt me.

Ten slotte is wat mij betreft draagvlak een belangrijke voorwaarde. Ik bedoel niet het draagvlak bij politici, ambtenaren, directeuren van ROC’s en welzijnsstichtingen en buurtbobo’s uit de bewonershoek. Het gaat om draagvlak onder degenen die op de blaren moeten zitten als het mis gaat: de huurders. In Cothen, een dorpje onder de rook van Utrecht, heeft een kleine corporatie een paar jaar terug een winkelruimte gebouwd voor supermarkt, omdat de laatste winkel in het dorp dreigde te verdwijnen. Daar hadden de huurders, veelal ouderen, zélf op aangedrongen.

Icoon voor Katendrecht Daarmee kom ik op de investering van Woonbron in een voormalig cruiseschip. Die investering voldoet vrijwel zeker aan géén van de vijf hierboven geformuleerde voorwaarden. Het argument dat er sprake is van een icoon voor Katendrecht, waardoor de bewoners van deze wijk bij toverslag hun zelfvertrouwen zullen herwinnen, is een wat magere rechtvaardiging om bijna 20 procent van je eigen vermogen op het spel te zetten. Zelfs al ben je met een solvabiliteit van 40 procent behoorlijk welvarend. Ik ben ook benieuwd naar het draagvlak onder de huurders van Woonbron. Wat zou u als huurder liever hebben: een huisbaas die uw woning isoleert of een huisbaas die een icoon aanschaft? Opmerkelijk is ook dat Woonbron voor deze naar eigen zeggen zeer rendabele investering vooraf geen enkele commerciële partner heeft weten te vinden. Meestal staan bij lucratieve projecten de investeerders te dringen op de stoep.

Het is waar dat Tweede-Kamerleden last hebben van een grote, soms te grote, bemoeizucht. Maar in dit geval ben ik toch blij dat de voltallige Tweede Kamer inzage wil in de vertrouwelijke stukken van het Centraal Fonds voor de Volkshuiscesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over dit project van Rederij de Rotterdam BV.