Samen Praten, Samen afschuiven?

“Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.” Zo staat het in artikel 22, lid 2 van de Grondwet voor het Koninkrijk der Nederlanden - laatstelijk herzien bij de grondwetswijziging van 1983. De wijze waarop deze algemene geformuleerde zorgplicht in de loop van de jaren is ingevuld was sterk afhankelijk van de politieke wind die er waaide. De afgelopen decennia waaide die uit de neoliberale hoek. Dat is goed terug te zien in de omvang van de rijksuitgaven voor volkshuisvesting. Bij de rijksbegroting voor 1982 was de omvang van het volkshuisvestingsdeel van de begroting Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieubeheer (VROM) twee keer zo groot als de begroting justitie, 25 jaar later zijn de begrootte uitgaven voor justitie ruim twee keer zo hoog als het volkshuisvestingsdeel van de begroting VROM. Het lijkt erop dat de overheid zijn zorg voor voldoende woongelegenheid vooral richt op het huisvesten van steeds grotere aantallen gedetineerden. Zij die nog op vrije voeten zijn moeten voor hun huisvesting aankloppen bij ‘de markt’. Helaas staat die niet in het telefoonboek.

Het is aannemelijk dat sociaaldemocraten de zorgplicht voor het wonen anders willen invullen dan liberalen. Je zou dus verwachten dat een kabinet waarbij het CDA met de PvdA in zee gaat de koers verlegt ten opzichte van een christenliberaal kabinet. Deze koerswijziging is op het terrein van wonen tot nu toe zeer betrekkelijk gebleken. Het belangrijkste wapenfeit in het regeerakkoord, het maximeren van de jaarlijkse huurverhoging op inflatieniveau, combineert het nuttige (lagere uitgaven voor huurtoeslag) met het aangename (goede beurt bij de huurders). De prijs die de PvdA hiervoor betaald heeft is het ongemoeid laten van de hypotheekrenteaftrek. Niet alleen op de hypotheekrenteaftrek zélf maar zelfs op onderzoek naar toekomstige ingrepen rust de komende vier jaar een taboe. De budgettaire effecten hiervan zijn ernstig. Dat is nu al zichtbaar bij de aanpak van de aandachtswijken, een tweede thema waarop Balkenende IV zich de eerste maanden na het regeerakkoord profileerde. De enige harde uitgave op dit terrein was tot dusver de besteding van ¤ 600.000 aan een bustournee van minister Vogelaar langs de veertig aandachtswijken. Geld om in deze wijken te investeren is bij het regeerakkoord niet beschikbaar gemaakt. Hier wreekt zich de financiële anorexia bij de overheid na twintig jaar kaasschaven en belastingen verlagen voor de rijken en de bedrijven. Nu moet het geld van de corporaties gebruikt worden om de mooie voornemens waar te maken. Daarbij worden zelfs de financiële problemen van aanpalende overheidssectoren op hun bordje geschoven. De woningcorporaties worden in het kader van de aandachtswijken geacht zich te gaan bezig houden met zo’n beetje ieder probleem dat zich in die gebieden voordoet. Zijn er verouderde onderwijsvoorzieningen? Laat ze brede scholen bouwen. Is er overlast van hangjongeren? De corporatie kan best investeren in wijkaccommodaties. Hartstikke leuk allemaal, maar dat waren toch terreinen waar tot dusver de overheid zich verantwoordelijk voor achtte? ‘Samen praten, samen afschuiven’ lijkt daarmee een passender motto voor dit kabinet, dat doorgaat met de sluipende afstoting van taken naar de semipublieke sector, die op haar beurt steeds verder opschuift richting de markt. De grondwettelijke zorg voor het wonen betekent naar mijn mening dat de overheid niet alleen moet zorgen voor een goed wettelijk kader, waardoor de woningmarkt optimaal kan functioneren, maar ook zelf bereid moet zijn om vuile handen te maken. Door zélf verantwoordelijkheid te nemen voor projecten waar de markt met een grote boog omheen loopt. Door zélf - alleen of, beter nog, samen met andere partijen - te investeren in de wijken waar beleggers en projectontwikkelaars hun neus voor ophalen. ‘Wie betaalt, bepaalt’ luidt het spreekwoord. Voor de minister van Wonen, Wijken en Integratie geldt op dit moment het omgekeerde: wie niets te makken heeft, moet geen grote broek aantrekken en anderen de wet voorschrijven. Van de tweeëneenhalf miljard die in de VROM-begroting 2007 is uitgetrokken voor het wonen ligt 80% vast in de uitgaven voor huurtoeslag. Daarmee blijft slechts nog wat zakgeld over voor alle andere begrotingsposten. De zorg van de overheid moet zich wat mij betreft uitstrekken tot de kwantiteit, de kwaliteit en de betaalbaarheid van het wonen. Iedereen, ongeacht de dikte van zijn portemonnee, heeft recht op een fatsoenlijk dak boven zijn hoofd. Woningen moeten gezond, veilig en duurzaam zijn. De woonomgeving moet veilig en leefbaar zijn, uitnodigen tot ontmoeting in plaats van tot het aanbrengen van hang- en sluitwerk met het politiekeurmerk ‘veilig wonen’. Er is niets mis mee als waar mogelijk ruimte wordt geboden aan particulier initiatief om in deze behoeften te voorzien. Maar het gaat fout als de overheid niet bereid is om als meewerkend voorman vuile handen te maken. In dit artikel wil ik wat uitgebreider stilstaan bij twee volkshuisvestingthema’s met een hoge ideologische lading: - de zorg voor betaalbare woonruimte en de vertaling van dit principe voor de huur- en koopmarkt; - de rol van de woningcorporaties. Voor ik dit doe wil ik echter nog enkele korte opmerkingen maken over twee andere thema’s.

Om te voorzien in voldoende, betaalbare en kwalitatief goede woningen is een actief ruimtelijk beleid en grondbeleid noodzakelijk. Onder de paarse en rooms-liberale kabinetten is echter ingezet op deregulering en decentralisatie van ruimtelijk beleid naar lagere overheden. Dat heeft geleid tot een afnemende regie van de overheid en dito toenemende greep van marktpartijen op ruimtelijke ontwikkelingen. Een van de consequenties daarvan is dat economisch zwakke ruimtegebruikers weggedrukt worden door kapitaalkrachtige concurrenten. Grond op potentiële uitbreidingslocaties is opgekocht door beleggers. Het is dringend nodig dat de regie van de overheid over de ruimtelijke ordening weer versterkt wordt, nu de ruimtedruk in de stedelijke gebieden tot grote hoogte gestegen is. De nieuwe wet op de ruimtelijke ordening bevat weliswaar enkele verbeteringen met betrekking tot de grondexploitatie, maar het uitgangspunt dat de eigenaar van de grond een sterke machtspositie heeft bij de realisatie van een nieuwe bestemming is niet aangetast. Er wordt - veelal door liberalen - geklaagd over de gebrekkige doorstroming op de woningmarkt. Die klaagzang richt zich vooral op het huurbeleid, dat zittende huurders zó goed zou beschermen dat ze bij inkomensstijging er niet over zouden piekeren om naar een duurdere woning door te schuiven. Bij de woonruimteverdeling zouden starters nauwelijks aan de bak komen omdat doorstromers in de huisvestingsverordeningen op grond van hun woonduur altijd aan het langste eind trekken. Op deze analyse valt het nodige af te dingen. De meeste mensen wonen maar in één huis (al neemt het bezit van tweede woningen toe maar die staan vooral in het zonnige buitenland). Doorstroming zorgt niet voor éxtra woonruimte. In het gunstigste geval bevordert de doorstroming dat een hoger aandeel huishoudens woont in zijn favoriete woning. Maar daar zit hem precies de kneep. Misschien zijn er wel veel huishoudens die de binding aan hun buurt hoger waarderen dan een groter, luxer huis, ook als hun inkomen in de loop van de jaren gestegen is. Wat is daar eigenlijk op tegen? Je zou zelfs kunnen zeggen dat het verminderen van het aantal verhuisbewegingen gunstig is voor het oplossen van de woningnood, omdat de mutatieleegstand kleiner wordt. Die woningnood is overigens nog steeds aanzienlijk. In 2006 waren ongeveer 350.000 starters actief op zoek naar een woning, ongeveer evenveel als in 1998 (1). Ik beschik niet over vergelijkbare cijfers uit een verder verleden. In het WoningBehoefteOnderzoek (WBO), de voorganger van het Woononderzoek, werd het ‘statistisch woningtekort’ gemeten. Dat bedroeg in 1986 127.400 woningen, 2,4% van de woningvoorraad. (2)

Betaalbaarheid van het wonen: Waarom wordt zóveel geld zo weinig effectief besteed? Eigenlijk is het merkwaardig dat in Nederland, een van de tien rijkste landen ter wereld, zelfs huishoudens met een modaal inkomen niet altijd in staat zijn om zonder hulp in hun eigen woonruimte te voorzien. De belangrijkste verklaring daarvoor is het restrictieve ruimtelijke beleid in combinatie met de liberale grondpolitiek. Dure grond zorgt voor dure huizen. Alleen al in de huursector zijn op dit moment bijna een miljoen huishoudens afhankelijk van huurtoeslag. Maar ook starters op de koopwoningmarkt hebben het lastig om een huis te bemachtigen in regio’s waar de vraag groot en het aanbod klein is. In het verleden heeft de overheid de betaalbaarheid bevorderd door het verstrekken van subsidies aan ontwikkelaars en de kopers van woningen en door goedkope leningen aan corporaties. Tegenwoordig worden nog uitsluitend financiële tegemoetkomingen verstrekt aan de gebruikers van woningen. Voor huurders in de vorm van huurtoeslag, voor kopers door middel van de hypotheekrenteaftrek. Deze twee instrumenten hebben echter een totaal verschillende werking: - De huurtoeslag richt zich uitsluitend op de onderkant van de woningmarkt: huurders met lage inkomens (tot ca. 0,9 x modaal) in het goedkoopste deel van de woningvoorraad (huur tot ¤ 620/maand, prijspeil 2007). De hoogte van de verstrekte toeslag is omgekeerd evenredig aan het inkomen. Een huurtoeslagontvanger die wat meer gaat verdienen levert van iedere euro netto extra inkomen een derde tot de helft aan huurtoeslag in. (3) Dat verschijnsel wordt ook wel aangeduid als de armoedeval. - De hypotheekrenteaftrek is beschikbaar voor alle woningbezitters, ongeacht de hoogte van het inkomen en over de volledige waarde van de woning; hoe hoger je inkomen en hoe groter je huis, des te hoger de aftrek.

De kosten van de huurtoeslag bedragen op dit moment circa twee miljard euro. De nettokosten van de hypotheekrenteaftrek (na aftrek van de fiscale opbrengst van het eigenwoningforfait) circa tien miljard euro.

Uit het oogpunt van maatschappelijk rendement is het instrument van de hypotheekrenteaftrek, in vergelijking met de huurtoeslag, zeer ineffectief. Het grootste deel van de aftrek komt terecht bij eigen woningbezitters die ook zonder dit voordeel prima in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Het principe ‘hoe groter het huis, des te meer hypotheekrenteaftrek’ leidt tot extra vraag naar woonruimte, wat de druk op de schaarse ruimte in en rond de grote steden vergroot. Tenslotte schiet de hypotheekrenteaftrek tekort bij het oplossen van het betaalbaarheidsprobleem van starters op de woningmarkt. Zij komen vaak leencapaciteit tekort en dan schiet je niets op met hypotheekrenteaftrek. Maar niet alleen vanuit het oogpunt van maatschappelijk rendement schiet de hypotheekrenteaftrek tekort. Ook financieel-economisch rammelt dit instrument aan alle kanten. De kosten voor de hypotheekrenteaftrek lopen pijlsnel op, omdat het aandeel klassieke annuitaire hypotheken snel daalt, ten gunste van hypotheekvormen die het fiscale voordeel maximaliseren. Ook zijn de gevolgen van rentestijging voor de fiscale kosten van de hypotheekrenteaftrek dramatisch. De fiscaaleconoom Leo Stevens stelt dan ook: ‘De hypotheekrenteaftrek voldoet niet aan de eisen die aan een bestendig belastingstelsel moeten worden gesteld. Het bestaande fiscale regime voor de eigen woning is immers niet rechtvaardig, niet effectief en onnodig ingewikkeld. De regeling is daarom onhoudbaar.’ (4) Stevens pleit ervoor om het vermogen in de eigen woning over te brengen naar Box 3, en daarmee hetzelfde te behandelen als andere vermogenscomponenten. Ook Herman Wijffels, toen nog voorzitter van de SER, liet in december 2005 geen twijfel bestaan over de houdbaarheid van de hypotheekrenteaftrek. Elsevier vatte zijn standpunt samen onder de kop ‘Wijffels: Weg met aftrek hypotheekrente.’ Hij voegde zich daarmee in het koor van Henk Don (directeur Centraal Plan Bureau), de OESO en de Europese Commissie. Gezien deze brede kritiek is het onbegrijpelijk dat het regeerakkoord, nota bene tot stand gekomen onder leiding van formateur Wijffels, de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laat. Sterker nog: het kabinet Balkenende-Bos heeft de Omerta afgeroepen over het H-woord. Zelfs het doen van onderzoek naar veranderingen is uit den boze. Daarmee kom ik op het alternatief voor deze volstrekt achterhaalde politiek die vooral gemotiveerd lijkt door de behoefte om de meest geprivilegieerde bevolkingsgroep uit de wind te houden. Dat alternatief zou wat mij betreft moeten voldoen aan de volgende uitgangspunten: - gelijkwaardige behandeling van kopers en huurders; - gericht op de betaalbaarheid van een kwalitatief goede basis-woonvoorziening, - niet op overconsumptie; - gefinancierd via de algemene middelen van de rijksoverheid, dus niet gedelegeerd - aan of gefinancierd door derden (bijvoorbeeld de woningcorporaties).

Hoe zou dat alternatief eruit kunnen zien? Je zou kunnen denken aan een ombouw van de bestaande huurtoeslag tot een woontoeslag, waar zowel huurders als eigen woningbezitters een beroep op kunnen doen. De hoogte van de toeslag wordt afhankelijk van inkomen, aantal personen in het huishouden en eventuele bewoners met een handicap. Het is duidelijk dat een regeling die zich richt op huurders en kopers een veel bredere doelgroep heeft dan de huidige huurtoeslag. Moet ook de feitelijke hoogte van de woonlasten een rol spelen bij de bepaling van de woontoeslag? Dat staat voor mij nog niet vast. De huurtoeslag houdt op dit moment rekening met de hoogte van de huur, zij het dat er prikkels zijn ingebouwd voor huurders om zo goedkoop mogelijke woonruimte te huren. Allereerst komen huurders in woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens (¤ 620 in 2007) niet in aanmerking voor een toeslag. Voor woningen onder dit plafond wordt naarmate de huur hoger wordt het aandeel dat gedekt wordt door de toeslag kleiner. Aan het eind van de vorige eeuw is een radicaler alternatief voor de huurtoeslag ontwikkeld, dat is losgekoppeld van de feitelijke woonlasten: de vouchers. De filosofie is hetzelfde als bij het persoonsgebonden budget in de zorg: ga na wat de gemiddelde kosten zijn voor het leveren van een maatschappelijke dienst, geef dat bedrag - of liever iets minder, want we blijven als overheid koopman - rechtstreeks aan de patiënt, zodat deze een grotere vrijheid heeft bij het inkopen van zijn zorg. Staatssecretaris Remkes was er in 1999 in zijn Nota Wonen enthousiast over en dat is reden voor enige gezonde scepsis. Toch zou dit systeem toegepast op de volkshuisvesting een aantal problemen met de huurtoeslag wegnemen. Veel verhuurders houden bij de bepaling van de huurprijs rekening met het gegeven dat een huurder huurtoeslag ontvangt; dat strategisch gedrag heeft een opwaarts effect op de rijksuitgaven. Om dit effect tegen te gaan hebben veel gemeenten de woonruimteverdeling zodanig gesegmenteerd, dat huishoudens met lagere inkomens alleen kunnen reageren op het goedkoopste deel van de voorraad. Daardoor wordt de keuzevrijheid van huurders met lagere inkomens beperkt; het geliberaliseerde segment van de woningmarkt (huur boven ¤ 620/maand) zit hierdoor helemaal op slot voor de huurders met benedenmodale inkomens. Al deze problemen zou je kunnen oplossen met huurvouchers. Met woonvouchers zou je zelfs de Berlijnse muur tussen de huur- en koopsector kunnen slechten. Maar er zijn ook nadelen. Huurders met lage inkomens die een vaste woontoeslag ontvangen zullen de neiging hebben om deze toeslag te gebruiken om ook andere financiële noden te lenigen. Ze huren dan een goedkopere, slechtere woning dan wenselijk zou zijn. Ook bij de persoonsgebonden budgetten blijkt bij de verantwoording achteraf met regelmaat dat het budget besteed is aan consumptieve uitgaven in plaats van aan zorg. Je zou dit risico deels kunnen ondervangen door woonvouchers te oormerken voor woonuitgaven en de toeslag rechtstreeks over te maken naar de verhuurder of de hypotheekverstrekker. Een ander risico is dat door de loskoppeling van de woontoeslag van de feitelijke woonsituatie het in de toekomst voor de overheid eenvoudiger, dus verleidelijker, wordt om te bezuinigen. Dat is een reëel risico, zelfs wanneer de indexering wettelijk wordt verankerd. Aan de andere kant biedt het huidige stelsel van huurtoeslagen ook geen waterdichte bescherming tegen opportunistische begrotingspolitiek: daarop is de afgelopen drie jaar ruim ¤ 200 miljoen bezuinigd, zo’n 10% van de jaarlijkse uitgave. Al met al is er dus alle reden nader te onderzoeken of het bestaande systeem van de huurtoeslag kan worden verbeterd met elementen van de vouchers.

De woningcorporatie als maatschappelijke onderneming De Nederlandse woningcorporaties hebben een unieke historie van wettelijk geborgd particulier initiatief voor een publieke taak. In een periode van ruim honderd jaar hebben ze een enorme bijdrage geleverd aan de Nederlandse volkshuisvesting, in de ruimste zin van het woord. Bouwverenigingen met - afhankelijk van hun levensbeschouwelijke kleur - namen als Beter Wonen (socialistisch), Patrimonium (protestant) of Sint Joseph (katholiek) startten rond 1900 met het bouwen van woningen voor de arbeiders, die tot dat moment overgeleverd waren aan het winstbejag van particuliere verhuurders. In een minderheid van de gevallen was de vereniging een vorm van zelforganisatie, waarbij de vakbond vaak het initiatief nam. Vaker ging het initiatief uit van een lokale fabrikant, de pastoor of andere plaatselijke notabelen. Op het hoogtepunt van hun invloed, ongeveer twintig jaar geleden, beheerden de woningcorporaties bijna de helft van de Nederlandse woningvoorraad. Ze richtten zich al lang niet meer alleen op de laagste inkomens, maar huisvestten ook een flink deel van de middenklasse. Dat was niet - of misschien moet ik zeggen: niet alleen - een gevolg van financiële overwegingen maar ook van de gedachte dat gemengde wijken een bijdrage leveren aan de emancipatie van de onderklasse. De historicus Wouter Beekers, die onderzoek doet naar de geschiedenis van de woningcorporaties, concludeert dat Nederland in Europa zo’n beetje het enige land is waar je je niet hoeft te schamen als je in een sociale huurwoning woont. (5) In andere landen is de sociale huursector uitsluitend een vangnet voor hen die zich op geen enkele andere manier kunnen redden op de woningmarkt. Vijftien jaar geleden stond de kwaliteit van de Nederlandse sociale huisvesting, zowel kwantitatief als kwalitatief, op eenzame hoogte in Europa. De corporaties bezaten een marktaandeel van meer dan 40% van de woningmarkt - twee tot drie keer zoveel als de sociale verhuurders van andere EU-lidstaten, die uitsluitend een vangnetfunctie hebben. Inmiddels is de trots goeddeels verdampt en beginnen ook de harde cijfers bleker te worden. Binnen enkele jaren zullen corporaties minder dan 30% van de Nederlandse woningvoorraad beheren. Na de grote inspanning in het aanpakken van de vooroorlogse wijken in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw is de stadsvernieuwingsmachine de afgelopen vijftien jaar gaan haperen, nadat de rijksoverheid de financiële banden met de corporaties had doorgesneden en de financiële steun voor de stadsvernieuwing sterk reduceerde. De publieksmedia berichten de laatste jaren vooral over fusies en snel stijgende bezoldiging van directeurbestuurders, opgepotte vermogens en de beschuldigingen van eurocommissaris Kroes van concurrentievervalsing richting de marktsector. Voor ministers van liberale (Sybilla Dekker) of sociaaldemocratische huize (Ella Vogelaar) levert dit vervolgens een excuus om een greep in de corporatiekas te doen en daarmee hun eigen begrotingsproblemen op te lossen. Ik vrees dat het de opmaat wordt tot een verdere vlucht richting de markt.

Wat moet er gebeuren om de corporaties te revitaliseren? Allereerst moet hun maatschappelijke verankering versterkt worden. Daarvoor is in de eerste plaats inspraak - en in een aantal gevallen zelfs zeggenschap - nodig van diegenen die baat hebben bij een goede huisvesting. Dat zijn vooral de huurders en woningzoekenden en daarnaast lagere overheden en maatschappelijke organisaties. Je kan vervolgens denken aan lokale organisaties van ouderen en gehandicapten, wijkraden, maar ook de daklozenopvang, de weggeefwinkels en de reclassering. Een evenwichtige inbreng van iedereen die een belang heeft bij goede huisvesting en een sterke sociale samenhang - het woord stakeholders ligt me nog steeds niet lekker in de mond - is dé sleutel voor slagvaardige en sociale corporaties. In de tweede plaats moeten de corporaties een menselijke maat hanteren. Een verstandige corporatiedirecteur vertelde mij ooit: ‘Ik zorg ervoor dat al mijn huizen op fietsafstand van het kantoor staan. Zo weten de huurders mij te vinden en weten mijn medewerkers als er gebeld wordt zonder dure computersystemen direct over welk complex het gaat en wie ze aan de lijn hebben.’ De afgelopen jaren is echter het tegenovergestelde gebeurd. Na de bruteringsoperatie in 1993, toen de rijksoverheid de financiële banden met de corporaties doorsneed, is er een enorme schaalvergroting op gang gekomen. Dat is een logische reactie vanuit bedrijfskundige overwegingen. De toegenomen financiële risico’s kunnen worden beperkt door opschaling. Dat klopt. Ook gebruiken corporaties het argument dat een regionale of zelfs landelijke fusie de basis legt voor bovenlokale inzet van middelen. Grosso modo zijn de meeste corporaties in het landelijk gebied redelijk tot zeer welvarend en die in het stedelijk gebied behoorlijk armlastig, terwijl vooral in het stedelijk gebied zich een overmaat aan projecten met een hoge onrendabele top aandienen. Daarnaast zijn er regionale verschillen in rijkdom/armoede en opgave. De fusie van een aantal corporaties in de regio’s Utrecht, Amersfoort, Leiden, Arnhem en Nijmegen tot Portaal had mede tot doel om eenvoudiger financiële middelen uit de ‘rijke’ regio’s Utrecht, Amersfoort en Arnhem te kunnen inzetten in Leiden en Nijmegen. Hetzelfde argument speelt een rol bij de fusie van Wonen Limburg, Hestia en Woonpunt tot een Limburgse corporatie, die in staat is om de benodigde investeringen in de voormalige oostelijke mijnstreek te doen. Natuurlijk zijn er ook veel rijke corporaties - en hun huurders - die er weinig voor voelen om ‘hun’ geld elders in te zetten. Zij hebben in het recente verleden hun vermogen zitten oppotten, maar dreigen nu over te schakelen op een nieuwe strategie: goldplaten. Dat is het besteden van het vermogen aan luxe projecten in eigen kring, in plaats van aan veel noodzakelijker investeringen voor doelgroepen die wat minder lekker liggen bij de directeurbestuurder en zijn achterban. Zowel het opvangen van financiële risico’s als het grensoverschrijdend inzetten van maatschappelijk kapitaal zijn valide argumenten. Maar daarvoor zijn ook andere oplossingen denkbaar. En de huidige schaalvergrotingsslag heeft ook grote nadelen. Onderzoek naar de klanttevredenheid van corporaties laat keer op keer zien dat juist de kleinere en middelgrote corporaties het meest gewaardeerd worden door hun huurders, ook in de grotere steden. Het is bij deze schaal gemakkelijker om zicht te houden op de wensen van huurders en woningzoekenden en persoonlijke contacten met bewoners en organisaties in de wijken te leggen. Huurders zullen eerder actief worden in een kleinere, dan in een grotere corporatie. Daarbij toonde onderzoek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting aan dat de overheadkosten van grote corporaties niet lager, maar juist hoger zijn dan die van kleine en middelgrote. De schaalvergrotingsproblematiek is niet uniek voor corporaties. Ook andere non-profitorganisaties in het onderwijs, de gezondheidszorg, het sociaal-cultureel werk en de thuiszorg worstelen met hun maatschappelijke verankering. Of erger nog: ze zijn in een aantal gevallen in handen gevallen van managers, die zich omringd hebben met raden van commissarissen die ze zelf geselecteerd hebben. Daarmee kom ik op een derde voorwaarde voor een goede maatschappelijke inbedding van de corporatie: een organisatievorm die een goede democratische legitimatie inbouwt. Dat is niet de stichtingsvorm, die nu bon-ton is in de corporatiewereld, al dan niet met een kerstboom aan bv’s eronder. (6) Na de verzelfstandiging hebben de paarse en ‘normen&waarden’-kabinetten aangestuurd op zelfregulering van de corporaties in plaats van een vorm van externe controle. De omzetting van verenigingen in stichtingen is geen strobreed in de weg gelegd en zelfs bevorderd door het invoeren van de wettelijke plicht om een raad van toezicht/commissarissen in te stellen. Dat orgaan zorgt bij verenigingen al snel voor ruzie in de tent: heeft het bestuur c.q. de ledenvergadering het laatste woord of de raad van commissarissen? Zo’n stammenoorlog is vervolgens de opmaat voor het opdoeken van de vereniging. Ook het wettelijk toezicht is in deze periode gewijzigd. De gemeenten zijn als toezichthouder uitgerangeerd. De VROM-inspectie is nu de wettelijke waakhond, maar zit te ver van het vuur om effectief te zijn. Positief zijn een aantal initiatieven van de sector zelf om de transparantie te bevorderen en de kwaliteit te verbeteren. Branchevereniging Aedes heeft een Governance Code opgesteld, een soort handboek maatschappelijk verantwoord ondernemen. Deze heeft echter geen wettelijke basis, het bindt alleen de leden. De op dit moment grootste corporatie van Nederland, Vestia, heeft zijn lidmaatschap van Aedes opgezegd. Het ligt voor de hand dat de zwakke broeders in corporatieland snel af zullen haken als Aedes te fanatiek zou worden bij de handhaving van haar normen en waarden. Om de kwaliteit van de raden van commissarissen te verbeteren is een Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties opgericht. Maar ook hier geldt weer: je bent niet verplicht om lid te worden en juist de zwakke broeders zitten hier niet op te wachten. Een ander goed initiatief is de visitatie, waarbij corporaties zich - vrijwillig - laten doorlichten door een groep onafhankelijke deskundigen. De conclusies zijn openbaar en leiden bijna altijd tot een stevige discussie met de maatschappelijke omgeving. Tenslotte zijn er nog de labels van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector, kwh-labels, die allerlei aspecten van de bedrijfsvoering van een corporatie doormeten. Ook dit systeem werkt op basis van vrijwilligheid. Er is dus heel wat gaande op het gebied van kwaliteitszorg, maatschappelijke verankering en transparantie, maar deze initiatieven zijn allemaal ontstaan vanuit de sector zelf en niet wettelijk verankerd.

Ik pleit ervoor om die wettelijke verankering wél te regelen. Per saldo denk ik dat een wettelijk kader voor maatschappelijke ondernemingen de volgende elementen zou moeten bevatten: - het verzekeren van een democratische organisatiestructuur, met een doorslaggevende invloed van huurders, woningzoekenden en andere maatschappelijke partijen; - het borgen van een transparante verantwoording, op basis waarvan zowel de direct belanghebbenden als de overheid kunnen nagaan of de maatschappelijke doelen gerealiseerd worden tegen acceptabele kosten; - het borgen van het subsidiariteitsbeginsel: regel zaken zoveel mogelijk op de menselijke maat; - het regelen van de zeggenschap over en de aanwending van het vermogen, met inbegrip van collegiale financiering; - het voorkomen van het weglekken van publiek vermogen naar de marktsector en marktverstoring door kruissubsidies van commerciële initiatieven met publiek geld; - en tenslotte: het regelen van een effectief instrumentarium om in te grijpen als corporaties de fout in gaan en de interne democratie als correctiemechanisme faalt.

Kunnen de huurders zélf nog iets doen om ervoor te zorgen dat goede en betaalbare woningen in Nederland de norm worden in plaats van de uitzondering? Zeker. Een actieve bewonersorganisatie blijkt nog steeds opmerkelijk veel voor elkaar te krijgen. Zo zijn in veel wijken grootschalige sloopplannen na bewonersacties van tafel gegaan en vervangen door betaalbare woningverbetering. Ook heeft een aantal megacorporaties, zoals Portaal, na kritiek vanuit bewonerszijde, zijn centralistische organisatie vervangen door een meer decentrale opzet. Dat zie je vervolgens terug in huurdervriendelijker beleid. Maar met name het veranderen van de machtsverhoudingen in corporatieland is een zaak van lange adem, waarbij de huurdersorganisatie er goed aan doet prioriteit te geven aan het informeren en mobiliseren van de achterban, in plaats van alle aandacht te richten op het vergadercircuit met de verhuurder.

Conclusie De zeggenschap van de overheid over de volkshuisvesting is in vijfentwintig jaar tijd gemarginaliseerd. De belangrijkste verklaring daarvoor is het doorsnijden van de financiële banden met de woningcorporaties en de daarmee gepaard gaande bezuinigingen op de begroting. De gevolgen van die terugtrekkende overheid zijn een afnemende bouwproductie, zowel in de nieuwbouw als de renovatie en de toename van wijken waar fysieke, economische en sociale problemen zich opstapelen. De oplossing van dergelijke problemen kan je niet alleen aan de markt en de woningcorporaties overlaten. Daarvoor zal ook de overheid zelf moeten investeren in het publieke domein. Het geld daarvoor lekt op dit moment echter weg naar het grootste taboe in de volkshuisvesting: de hypotheekrenteaftrek.